شروط الإيجار المنتهي بالتمليك: ما يقوله النظام والعقد النموذجي والفتوى

شروط الإيجار المنتهي بالتمليك في السعودية ليست مجرد اتفاق بين طرفين، بل يحكمها نظام الإيجار التمويلي الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/48 بتاريخ 13/8/1433هـ، والعقود النموذجية للبنك المركزي السعودي. وخلاصتها: عقد إجارة حقيقي بمدة وأجرة واضحتين، ووعد بنقل الملكية في نهايته، ومؤجر يتحمل الصيانة الأساسية والتأمين، ومستأجر يسدد الأقساط ويتحمل الصيانة التشغيلية. نفصّل هنا كل شرط، ونوضح ما يحميك وما يلزمك.

ما الإيجار المنتهي بالتمليك وكيف ينظّمه النظام السعودي؟

الإيجار المنتهي بالتمليك (Ijarah Muntahia Bittamleek) صيغة تمويل يشتري فيها المموّل الأصل، عقاراً كان أو سيارة، ثم يؤجره للعميل بأقساط دورية، وتنتقل الملكية إلى العميل في آخر المدة. ويعرّف نظام الإيجار التمويلي المنشور في دليل أنظمة البنك المركزي في مادته الثانية الإيجار التمويلي بأنه عقد يؤجر فيه المؤجر أصولاً ثابتة أو منقولة أو حقوقاً أو خدمات، حصل عليها لغرض التأجير بوصفه نشاطاً تجارياً. كما يجيز النظام نقل الملكية بطرق منها سداد مستحقات العقد، أو دفع قيمة الأصل عند إبرام عقد البيع.

ما الشروط الأساسية لصحة عقد الإيجار المنتهي بالتمليك؟

تلخص مدونة بيوت السعودية الشروط الجوهرية للعقد في خمس نقاط:

• عقد إيجار فعلي: لمدة محددة، يوضح قيمة الأجرة والأقساط بدقة.
• وعد تملك منفصل: وعد أو عقد مستقل ينفَّذ بعد انتهاء مدة الإيجار.
• مسؤولية المؤجر عن الأصل: يتحمل التلف الذي لا ينتج عن تعدٍّ أو تقصير من المستأجر.
• الفصل المالي: تُحدَّد قيمة الأجرة وقيمة حق التملك بشكل منفصل في جدول السداد.
• تطبيق الأحكام في وقتها: أحكام الإيجار طوال المدة، وأحكام البيع عند انتقال الملكية.

من يتحمل الصيانة والتأمين خلال مدة العقد؟

هذا من أكثر البنود التي يغفل عنها المستأجرون. ويوزّع النظام والعقد النموذجي المسؤوليات كما يلي:

فالنظام يجعل الصيانة الأساسية على المؤجر ما لم يُتفق على غير ذلك، ويلزمه بالتأمين التعاوني على الأصل المؤجر. ويضيف العقد النموذجي للتمويل العقاري بصيغة الإجارة أن المؤجر يحتفظ بالتأمين على العقار وبتغطية الوفاة والعجز، مع إمكانية إدراج التكلفة ضمن المبالغ المستحقة على المستأجر.

ما التزامات المستأجر في الإيجار المنتهي بالتمليك؟

• سداد الأجرة في المواعيد المحددة في العقد، حتى لو لم ينتفع بالأصل، إلا إذا كان عدم الانتفاع بسبب المؤجر.
• تنفيذ الصيانة التشغيلية، واستخدام الأصل في الغرض المتفق عليه.
• عدم التصرف في الأصل بالبيع أو الرهن، لأنه ما زال ملكاً للمؤجر.
• إبلاغ المؤجر بما يطرأ على الأصل من أضرار.

كيف تنتقل الملكية في نهاية العقد؟

وفق المادة التاسعة من العقد النموذجي للإجارة العقارية، يَعِد المؤجر بنقل ملكية الأصل إلى المستأجر بعد وفائه بكل التزاماته المالية، وذلك بالبيع أو الهبة، مع توقيع شهادة نقل الملكية. أما أمام الغير، فيثبت النظام ملكية المؤجر للأصل بتسجيل العقد في السجل المخصص لذلك، إلى أن تنتقل الملكية.

هل يمكن السداد المبكر وماذا يحدث عند التعثر؟

نعم، السداد المبكر متاح. ويحدد العقد النموذجي خطوات التملك المبكر:

1. تتقدم بطلب التملك المبكر إلى المموّل.
2. تسدد الأجرة المستحقة غير المدفوعة ورصيد مبلغ التمويل المتبقي.
3. تدفع تكلفة إعادة الاستثمار، وهي بحد أقصى ما يعادل ثلاثة أشهر.
4. تسدد مصروفات الغير المرتبطة بالعقد، ثم تُنقل الملكية.

أما التعثر، فيعدّ العقد النموذجي المستأجر متعثراً إذا تأخر في ثلاثة أقساط متتالية، أو خمسة أقساط متفرقة، وفق ضوابط التأخير المحددة فيه. ويلزم المؤجرَ إرسالُ إشعارات قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ. ويجيز النظام للمؤجر عند الإخلال فسخ العقد واسترداد الأصل. لذلك فإن التعثر هنا أخطر من التعثر في قرض عادي، لأنك لا تملك الأصل بعد.

ما حكم الإيجار المنتهي بالتمليك شرعاً؟

ناقشت هيئة كبار العلماء الموضوع في دوراتها التاسعة والأربعين حتى الثانية والخمسين، التي بدأت في الرياض بتاريخ 29/10/1420هـ. وقررت بالأغلبية عدم جواز الصورة التي تجمع عقدين متعارضين على عين واحدة، مع تسجيل ثلاثة أعضاء مخالفتهم، كما ينقل نص البيان المنشور في صيد الفوائد. ومن البدائل التي ذكرها البيان أن يبيع المالك السلعة ويرهنها على ثمنها.

في المقابل، يوضح الشيخ خالد المصلح أن الأصل الجواز إذا كان العقد إجارة حقيقية يعقبها عقد بيع مستقل بعد انتهاء المدة، ويمنع إذا تضمن شروطاً محرمة، مثل تحميل المستأجر ضمان العين طوال مدة الإجارة. لذلك اقرأ بند الضمان في عقدك جيداً، واسأل الهيئة الشرعية لجهة التمويل عن إجازتها للمنتج.

ما الذي ينبغي الانتباه إليه قبل التوقيع؟

• معدل النسبة السنوية (APR): يلزم العقد النموذجي بالإفصاح عنه. قارن به بين العروض لا بالقسط الشهري.
• التكلفة الإجمالية: الإيجار المنتهي بالتمليك أغلى عادة من الشراء النقدي، لأنه يتضمن هامش التمويل.
• بند الصيانة: تأكد أن العقد لا يحمّلك الصيانة الأساسية دون اتفاق صريح.
• التأمين: اسأل عن تكلفته، وهل هي مدرجة في القسط أم منفصلة.
• الجهة المرخصة: تعامل فقط مع بنك أو شركة تمويل مرخصة من البنك المركزي السعودي.

ماذا عن شروط جهة التمويل نفسها؟

ما سبق شروط العقد. أما شروط قبولك عميلاً، مثل الحد الأدنى للراتب وعمر المتقدم ونسبة الدفعة الأولى ومدة التمويل، فتحددها كل جهة تمويل وفق سياساتها وضوابط التمويل المسؤول. لذلك قد تُقبل لدى جهة وتُرفض لدى أخرى، وقد يختلف القسط بين عرضين للعقار نفسه. اطلب من كل جهة جدول سداد مكتوباً يفصل الأجرة عن قيمة التملك.

الخلاصة: قبل أن توقّع، اطلب نسخة العقد كاملة، وطابق بنودها مع العقد النموذجي للبنك المركزي، واحسب قدرتك على السداد في أسوأ الظروف.

الأسئلة الشائعة

ما النظام الذي يحكم الإيجار المنتهي بالتمليك في السعودية؟

نظام الإيجار التمويلي الصادر بالمرسوم الملكي م/48 بتاريخ 13/8/1433هـ ولائحته التنفيذية، والعقود النموذجية للبنك المركزي.

من يتحمل صيانة العقار في الإيجار المنتهي بالتمليك؟

المؤجر يتحمل الصيانة الأساسية ما لم يُتفق على غير ذلك، والمستأجر يتحمل الصيانة التشغيلية.

هل يمكن السداد المبكر وتملك العقار قبل نهاية المدة؟

نعم، بسداد الأجرة المستحقة ورصيد التمويل وتكلفة إعادة استثمار لا تتجاوز ما يعادل ثلاثة أشهر ومصروفات الغير.

متى يُعدّ المستأجر متعثراً؟

عند التأخر في ثلاثة أقساط متتالية أو خمسة متفرقة وفق ضوابط العقد النموذجي، بعد إشعارات من المؤجر.

هل الإيجار المنتهي بالتمليك جائز شرعاً؟

منعت هيئة كبار العلماء بالأغلبية صورة الجمع بين العقدين، ويجيزه علماء معاصرون إذا فُصل عقد الإجارة عن عقد التمليك وخلا من الشروط المحرمة.