عقد الوساطة العقارية: مكتوب ومحدد المدة وعمولته 2.5% ما لم يُتفق على غيرها

قبل أن تسلّم عقارك لوسيط أو تبحث عن منزل عبر مكتب عقاري، اعرف ما يقوله النظام عن عقد الوساطة العقارية. الجواب المختصر: العقد يجب أن يكون مكتوباً ومحدد المدة، ومدته تسعون يوماً إن لم تُذكر، والعمولة 2.5% من قيمة الصفقة ما لم تتفقا كتابة على غيرها، ويدفعها الطرف الذي تعاقد مع الوسيط. هذه القواعد وضعها نظام الوساطة العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/130 وتاريخ 1443/11/30هـ.

في هذا الدليل نشرح ما يجب أن يتضمنه العقد، وكيف تُحسب العمولة ومتى تُستحق، وكيف يُبرم العقد إلكترونياً ويُستعلم عنه.

ما عقد الوساطة العقارية؟

عقد الوساطة اتفاق بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد من الوساطة، لإتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية. وقد يكون المستفيد مالك العقار، أو المشتري، أو المستأجر.

ولا يجوز لأي شخص أن يمارس الوساطة إلا بترخيص. فالمادة الرابعة من نظام الوساطة العقارية تمنع ممارسة الوساطة قبل الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار، وهو ما يُعرف برخصة فال.

ما الشروط النظامية لعقد الوساطة؟

• الكتابة: يجب أن يكون العقد مكتوباً، ويودع الوسيط نسخة منه لدى الهيئة (المادة السابعة).
• تحديد المدة: يجب أن يكون العقد محدد المدة، وإن لم تُحدد فمدته تسعون يوماً.
• الترخيص: أن يكون الوسيط حاملاً لترخيص ساري المفعول.
• الإيداع الإلكتروني: تنص اللائحة على إيداع العقد في المنصة الإلكترونية.

ماذا يجب أن يتضمن عقد الوساطة العقارية؟

فصّلت المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية محتوى العقد بحسب الطرف المتعاقد:

وإذا كان هناك وكيل عن أحد الأطراف فتُذكر بياناته ورقم الوكالة، بحسب ما نقلته أرقام عن إتاحة الهيئة عقد الوساطة مع المشتري أو المستأجر.

كم عمولة الوسيط العقاري ومن يدفعها؟

حددت المادة الرابعة عشرة من النظام القواعد التالية:

• العمولة 2.5% من قيمة الصفقة في البيع.
• في الإيجار تُحسب النسبة من القيمة الإيجارية للسنة الأولى.
• يجوز للطرفين الاتفاق كتابة على غير ذلك.
• يتحمل العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط العقاري.

أما استحقاق العمولة فتنظمه المادة الخامسة عشرة، ويكون بإتمام الصفقة، أو في حالات محددة عند مصادرة العربون.

كيف تُقسم العمولة إذا تعاقد الوسيط مع الطرفين؟

1. عقد واحد مع أكثر من طرف: يستحق الوسيط العمولة النظامية مقسومة بالتساوي بين الأطراف، ما لم يتفقوا على غير ذلك.
2. عقود منفصلة بنسب مختلفة: يأخذ الوسيط النسبة المحددة من أحد الطرفين، ويتحمل الآخر الباقي بما لا يتجاوز الحد النظامي.
3. عقود بلا نسبة محددة: توزع العمولة بالتساوي بين أطراف الصفقة.

كيف يُبرم عقد الوساطة إلكترونياً؟

توفر الهيئة خدمة إبرام عقود الوساطة العقارية عبر تطبيقاتها على أجهزة آيفون وأندرويد. ويمر الإبرام بخطوات منها:

1. تسجيل الدخول واختيار العقود ثم نوع العقد.
2. تحديد نطاق العقد وإدخال بيانات الوسيط.
3. اختيار نوع المستند وبيانات التمثيل إن وُجد.
4. إدخال بيانات العقار والإفصاح عنه وعنوانه.
5. إدخال معلومات السعر.
6. المراجعة والإرسال للموافقة.

ومن متطلبات الخدمة: رخصة وساطة سارية (فال)، وصك ملكية إلكتروني، ووثيقة تمثيل عند تعدد الملاك، وهوية وطنية سارية، ورقم جوال مسجل في أبشر، وحساب بنكي (آيبان).

كيف تستعلم عن عقد وساطة باسمك؟

تتيح خدمة الاستعلام عن عقود الوساطة العقارية للمسجلين في تطبيق عقاري عرض جميع العقود المرتبطة برقم هويتهم، سواء كانوا وسطاء أو مفوضين عن العقد. ويكفي تسجيل الدخول واختيار عقود الوساطة من قائمة الخدمات.

ما التزامات الوسيط تجاهك؟

تلزم المادة الرابعة عشرة من اللائحة الوسيط بما يلي:

• الإفصاح كتابة عن أي تعارض في المصالح.
• التحقق بعناية من معلومات العقار.
• عدم إجراء تعاملات غير مفصح عنها.
• ذكر رقم ترخيصه في جميع تعاملاته.

كما تشترط المادة السادسة من اللائحة الحصول على ترخيص إعلان عقاري لكل إعلان.

ماذا لو استعان وسيطك بوسيط آخر؟

يحدث كثيراً أن يعرض وسيط عقارك على وسيط ثان لديه مشترٍ جاهز. نظمت اللائحة التنفيذية هذه الحالة بعقد بين الوسيطين، واشترطت فيه أمرين مهمين للمالك:

• أن يُفصح في العقد الفرعي عن العقد الأساسي المرتبط به.
• ألا تتجاوز مدة العقد الفرعي المدة المحددة في العقد الأساسي.

معنى ذلك عملياً أن انتهاء مدة عقدك مع الوسيط الأول ينهي أيضاً قدرة الوسيط الثاني على تسويق عقارك باسمه. وإذا أردت معرفة من يسوق عقارك فعلاً، فالاستعلام عن العقود المسجلة باسمك هو أقصر طريق.

لماذا صار العقد مع المشتري والمستأجر مهماً؟

كان التعاقد في السوق يتم غالباً بين الوسيط والمالك فقط. ثم أتاحت الهيئة في سبتمبر 2023 للوسيط المرخص، فرداً كان أو منشأة، إنشاء عقد وساطة مباشر مع المشتري أو المستأجر ليراجعه ويوافق عليه. هذه الخطوة جعلت التزام الباحث عن عقار بالعمولة واضحاً ومكتوباً منذ البداية، بدلاً من الخلاف عليها بعد إتمام الصفقة، وهو ما يخدم هدف الشفافية والحد من النزاعات.

ما الذي ينبغي الانتباه إليه قبل التوقيع؟

في المقابل، العقد يحميك بقدر ما تقرأه. انتبه إلى أن نسبة 2.5% قاعدة افتراضية لا سقف مطلق، فالنظام يجيز الاتفاق الكتابي على غيرها، فاقرأ النسبة المكتوبة قبل التوقيع. وتأكد من مدة العقد، لأن عقداً طويلاً قد يقيدك بوسيط لا يعمل بجدية. وتحقق من رخصة فال للوسيط قبل التعاقد. وعقوبة مخالفة النظام قد تصل إلى إنذار أو إيقاف الترخيص حتى سنة أو إلغائه أو غرامة تصل إلى 200 ألف ريال بحسب المادة التاسعة عشرة.

الخلاصة: كيف تحمي نفسك في عقد الوساطة؟

اطلب عقداً مكتوباً موثقاً في منصة الهيئة، وحدد المدة والعمولة بوضوح، وتأكد من رخصة الوسيط، واستعلم عن العقد باسمك بعد الإبرام. بهذه الخطوات تكون العلاقة واضحة من البداية، وتقل فرص النزاع عند إتمام الصفقة.

الأسئلة الشائعة

هل يجب أن يكون عقد الوساطة العقارية مكتوباً؟

نعم، ويودع الوسيط نسخة منه لدى الهيئة العامة للعقار.

كم عمولة الوسيط العقاري في السعودية؟

2.5% من قيمة البيع أو من أجرة السنة الأولى، ما لم يُتفق كتابة على غيرها.

من يدفع عمولة الوساطة العقارية؟

الطرف المتعاقد مع الوسيط العقاري.

ما مدة عقد الوساطة إذا لم تُحدد؟

تسعون يوماً.

كيف أتحقق من عقد وساطة باسمي؟

عبر خدمة الاستعلام عن عقود الوساطة في تطبيق عقاري برقم الهوية.