شروط البيع على الخارطة: ما يلزم المطور وما يحمي المشتري في نظام وافي

قبل أن تدفع ريالاً في شقة لم تُبنَ بعد، اعرف شروط البيع على الخارطة في السعودية. الجواب المباشر: لا يحق لأي مطور أن يبيع أو يؤجر أو حتى يعلن عن وحدة على الخارطة إلا بترخيص من الهيئة العامة للعقار، ولا تُمنح الرخصة إلا لمطور مقيد في سجل المطورين، مع حساب ضمان مستقل يحفظ أموال المشترين. والمخالفة قد تكلف صاحبها السجن حتى خمس سنوات أو غرامة تصل إلى 10 ملايين ريال.

يجمع هذا الدليل ما ورد في النظام ولائحته التنفيذية وصفحة منظومة وافي الرسمية، ويقسمه إلى شروط على المطور وحقوق للمشتري.

ما نظام البيع على الخارطة ومن يشرف عليه؟

ينظم النشاط نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، الذي وافق عليه مجلس الوزراء في سبتمبر 2023 ونشرته جريدة أم القرى في يناير 2024، بحسب ملخص أرقام لتفاصيل النظام. وتتولى تطبيقه الهيئة العامة للعقار عبر منظومة وافي (Wafi).

وتذكر صفحة وافي على موقع الهيئة أن المنظومة تستند إلى قرار مجلس الوزراء رقم 196 وتاريخ 1445/03/04هـ، وأن أهدافها تنظيم النشاط، وحماية حقوق أطراف التعاقد، والحد من المخالفات، ورفع ثقة المستثمرين في القطاع.

ما الشروط المطلوبة من المطور العقاري؟

تطلب الهيئة من المطور الذي يريد ترخيص مشروع على الخارطة ما يلي:

• سجل تجاري ساري يسمح بنشاط التطوير العقاري.
• شهادة اشتراك في الغرفة التجارية.
• تقرير ائتماني من جهة مرخصة لتقديم الخدمات الائتمانية.
• صك ملكية الأرض، أو عقد تطوير أو انتفاع مع مالكها.
• تصاميم معمارية ومخططات هندسية معتمدة من الجهات المختصة.
• عقد مع مهندس استشاري وعقد مع محاسب قانوني.
• دراسة جدوى اقتصادية للمشروع.
• التزام بالبدء في التنفيذ خلال 6 أشهر.
• عقد بيع موحد يتضمن مواعيد تسليم محددة.
• اتفاقية حساب ضمان مع بنك مرخص.

كيف يُقيد المطور في سجل المطورين؟

وفق اللائحة التنفيذية المنشورة في أم القرى، يُقيد المطور بنظام نقاط يقيس قدرته قبل أن يُسمح له بالبيع:

وتُوزع النقاط على ثلاثة محاور: القدرة المالية، والخبرة الفنية، والقدرات المؤسسية والبشرية. كما تشترط اللائحة أن يكون الاستشاريون والمحاسبون المشاركون مرخصين ومجتازين برامج الاعتماد.

ما شروط التسويق وجمع مبالغ الحجز؟

تفرق اللائحة بين مرحلة التسويق ومرحلة البيع. ومن أبرز أحكام التسويق:

• مدة ترخيص تسويق المشروع لا تتجاوز 180 يوماً، ويمكن تمديدها للمشاريع التي لا تحتاج إلى جمع مبالغ حجز من المشترين.
• لا يتجاوز المبلغ المحصل في مرحلة التسويق 5% من قيمة الوحدة.
• تودع جميع مبالغ الحجز في حساب الضمان المخصص للمشروع.

كيف يحمي حساب الضمان أموال المشتري؟

حساب الضمان هو قلب النظام. تنص اللائحة على أن لكل مشروع حساب ضمان مستقلاً بالريال السعودي، وأن المطور لا يسحب منه إلا لأغراض خاصة بالمشروع نفسه وعبر شيكات أو حوالات. وتُسجَّل الإيداعات بأرقام مرجعية للوحدات.

وتوضح الهيئة أن الأموال تُحول إلى حساب الضمان وتصرف للمطور بحسب نسب الإنجاز الهندسي وفق جدول الدفعات المتفق عليه، مع تقارير دورية لمتابعة التقدم. وتمنح اللائحة المشتري حق الاطلاع على السجلات المحاسبية خلال 10 أيام عمل.

ما حقوق المشتري إذا تأخر التسليم أو ظهرت عيوب؟

يوفر النظام ولائحته عدة ضمانات للمشتري:

1. ضمان الهيكل: ضمان الأعمال الإنشائية 10 سنوات من التسليم.
2. ضمان التمديدات: الأعمال الكهربائية والميكانيكية مضمونة سنة واحدة من التسليم.
3. تعويض التأخير: يكون باتفاق الطرفين، على ألا يقل عن القيمة الإيجارية للوحدة، بحسب صفحة وافي.
4. فروق المساحة: ينظمها بند مخصص في العقد الموحد.
5. تعثر المشروع: تتولى الجهة المختصة استكمال المشروع أو إعادة المبالغ إذا حالت الظروف دون إكماله، وفق ملخص أرقام للنظام.

ما أنواع التراخيص التي قد تراها على المشروع؟

تعرض خدمة الاستعلام عن المشاريع المرخصة في موقع الهيئة أربعة أنواع من التراخيص، ولكل منها معنى عملي للمشتري:

فإذا طلب منك مسوق مبلغاً والمشروع مرخص للتسويق دون جمع مبالغ، فهذه إشارة تحذير واضحة.

ما عقوبات مخالفة نظام البيع على الخارطة؟

نص النظام على السجن مدة لا تزيد على 5 سنوات، أو غرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال، أو بهما معاً، لمن يرتكب مخالفات منها:

• مزاولة البيع أو التأجير على الخارطة أو جمع مبالغ دون ترخيص.
• تقديم مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على الترخيص.

ما الذي ينبغي أن ينتبه له المشتري؟

في المقابل، الضمانات النظامية لا تغني عن حرصك الشخصي. قبل التوقيع:

• تحقق من ترخيص المشروع عبر خدمة الاستعلام في موقع الهيئة العامة للعقار، ولا تكتفِ بما يقوله المسوق.
• لا تحوّل أي مبلغ إلى حساب شخصي أو حساب غير حساب الضمان المخصص للمشروع.
• اقرأ جدول الدفعات وموعد التسليم في العقد، واحتفظ بنسخة موقعة.
• انتبه إلى أن البيع على الخارطة ينطوي على مخاطر زمنية، فالتسليم مرتبط بسير التنفيذ.

الخلاصة: كيف تشتري على الخارطة بأمان؟

القاعدة بسيطة: مشروع بلا ترخيص من الهيئة العامة للعقار لا تقترب منه. وإن كان مرخصاً، فتأكد أن أموالك تذهب إلى حساب الضمان، وأن عقدك يحدد موعد التسليم والتعويض. بهذه الخطوات تستفيد من سعر الشراء المبكر وتبقى أموالك محمية بقوة النظام. وللاستفسار يمكنك التواصل مع الهيئة على الرقم 199011.

الأسئلة الشائعة

هل يجوز للمطور البيع على الخارطة بلا ترخيص؟

لا، يمنع النظام البيع والتأجير والإعلان والمعارض دون ترخيص.

كم أقصى مبلغ حجز يدفعه المشتري في مرحلة التسويق؟

لا يتجاوز 5% من قيمة الوحدة، ويودع في حساب الضمان.

أين تذهب الأموال التي يدفعها المشتري؟

إلى حساب ضمان مستقل للمشروع، وتصرف بحسب نسب الإنجاز.

ما الضمان على الوحدة بعد الاستلام؟

10 سنوات للأعمال الإنشائية وسنة للتمديدات الكهربائية والميكانيكية.

ما عقوبة البيع على الخارطة دون ترخيص؟

السجن حتى 5 سنوات أو غرامة حتى 10 ملايين ريال أو كلاهما.